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買房人靜觀二手房主降價

　　新房市場價格逐步下探，而二手房業(yè)主卻依然惜售，遲遲不肯降價出售，這使得不少二手房購房人轉(zhuǎn)戰(zhàn)新房市場，本就觀望情緒濃厚的二手房市場客源進(jìn)一步減少。而契稅的下調(diào)并沒有盤活二手房市場、加之房產(chǎn)稅傳聞不斷的情況下，業(yè)內(nèi)人士指出，隨著新房價格的下探，二手房業(yè)主也該適時降價出手，避免更多損失。

●時隔兩個月

二手房主降價接洽購房人

　　兩個月前，劉先生將位于通州梨園區(qū)域的一處房產(chǎn)掛牌出售，86平方米，總價130萬元，均價15000元/平方米，當(dāng)時有購房人曾詢問劉先生115萬元是否出售，劉先生表示，“115萬算下來單價才13500元/平方米，哪有殺這么多價的。”最終交易失敗。接下來的兩個月里，雖不乏有購房人詢問，但砍價依然是主旋律。隨著通州二手房價最低跌至13000元/平方米，劉先生近日主動約見開價115萬元的購房人，希望盡快出手。

　　與劉先生不同的是，小于將位于廣安門附近的一處76平方米的房源掛牌出售，總價210萬元，同樣，只要有意向買家，基本都將價格砍至195萬至200萬，小于不甘心降價，認(rèn)為市場只是在限購的影響下乏力，一旦日后限購取消，售價接近3萬元/平方米應(yīng)該不成問題，因此，“既然買家砍價這么狠，那我還是先放著吧。”小于表示。

　　雖然上述二人做出截然相反的決定，但是同樣反映出二手房市場短期內(nèi)價格走跌的趨勢。而對于是否應(yīng)該降價出售，業(yè)內(nèi)人士表示，“現(xiàn)在市場依然是在價格博弈當(dāng)中，不過應(yīng)該看到，沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價。”

二手房價下跌 價格倒掛趨緩

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　　北京中原市場研究部的分析人士認(rèn)為，今年嚴(yán)厲的限購、限貸政策有效擠壓了投機(jī)人士對房產(chǎn)市場的炒作空間，從而使得成交情況明顯收縮，房價正逐步回歸理性。同時受到近郊和遠(yuǎn)郊新房大量上市的影響，二手房成交結(jié)構(gòu)趨向于城內(nèi)比例增加，且價格會相對下降較晚和下降幅度較小。郊區(qū)房產(chǎn)如通州、大興等則受到?jīng)_擊較大，成交價格、成交量區(qū)域已有大幅跳水。

　　從價格角度來看，預(yù)計11月二手住宅的價格約為23100元/平米，較10月下降1.5%左右，是自3月開始下跌以來跌幅最大的月份。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著新房價格的跳水，二手房業(yè)主降價出售的意愿有所增強(qiáng)。

　　應(yīng)該看到，新房價格一直是二手房定價的“風(fēng)向標(biāo)”，隨著目前市場上一手房打折促銷力度的不斷加大，一二手房價格倒掛的現(xiàn)象已經(jīng)趨緩。

　　中原地產(chǎn)市場研究部認(rèn)為，新房價格取決于開發(fā)商，開發(fā)商可以根據(jù)策略及自身需求迅速降價，但二手房小業(yè)主之間的博弈性較大，從而導(dǎo)致樓盤整體房價的下降是個溫和緩慢的過程。而一旦新房價格大幅跳崖，將直接影響潛在購房者選擇二手房的積極性，致使同區(qū)域同品質(zhì)的二手房房價隨之下降，如8月時倒掛的典型項目首開常青藤(樓盤資料業(yè)主論壇)家園、學(xué)府樹家園等二手房已經(jīng)明顯下降，現(xiàn)在的二手房價格已經(jīng)低于其新房的成交價格。有業(yè)內(nèi)人士表示，隨著新房價格的下探，二手房業(yè)主也該適時降價出手，避免更多損失。

契稅下調(diào)難憾購房人

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房產(chǎn)稅預(yù)期刺激業(yè)主降價出售

　　近日，北京上調(diào)最低計稅價格及普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，對于二手房交易，根據(jù)現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)，北五環(huán)外一套89平米5年以上的二手房住宅，成交總價為200萬，之前業(yè)主購買價格為100萬。購房者出售者都為第一套住房，按照之前的規(guī)定，需要繳納稅費(fèi)為：個稅1%，營業(yè)稅100萬的5.5%，契稅3%，合計為13.5萬。而執(zhí)行新規(guī)定以后只需要繳納稅費(fèi)為：契稅1%，個稅減免營業(yè)稅減免，只需要繳納2萬的稅費(fèi)，差額達(dá)到了11.5萬。

　　盡管如此，購房人小劉表示，現(xiàn)在的房價都在降，相比新標(biāo)準(zhǔn)下省下的稅費(fèi)而言，還是等房價下跌更實(shí)惠，所以，還是選擇繼續(xù)觀望，坐等房價下跌。

　　而中原地產(chǎn)市場研究部認(rèn)為，因?yàn)橥瑫r提高了最低指導(dǎo)價格，之前部分避稅的購房者將無法在避稅，所以兩者疊加，對購買二手房的業(yè)主來說，稅費(fèi)變化主要體現(xiàn)的部分剛需購房人群中，部分豪宅的購房者甚至稅費(fèi)將還有非常明顯的上漲。

　　同時，對于本次出臺的認(rèn)定普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整后的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)與市場更為接近、更為合理，另外，該標(biāo)準(zhǔn)日后可能會在后續(xù)出臺的試點(diǎn)房產(chǎn)稅，或者物業(yè)稅中起到比較重要的作用。

　　對此，亞豪機(jī)構(gòu)任啟鑫分析，住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，限購是行政辦法，是“不得已而采取的政策”。在城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建立后，將更多的運(yùn)用稅收手段進(jìn)行調(diào)節(jié)，房產(chǎn)稅就是這其中最重要的一項。而一旦房產(chǎn)稅被提上日程，“擁有住房套數(shù)”或許會成為其中的征稅標(biāo)準(zhǔn)之一，投資客群持有房源的成本不斷上升，在房價不斷下行的通道中，成本的上升無疑會使其收益率逐漸下滑。“因此，在房產(chǎn)稅尚未出臺，房價也尚未進(jìn)入底部通道之時，積極降價售出手中房源才是更好的選擇。”任啟鑫表示。